Regras de condomínio para a fachada

Regras de condomínio para a fachada decidem se a unidade exterior existe, e decidem-no antes do modelo. No Código Civil, consultado a 6 de novembro de 2026 na consolidação do Diário da República e no texto articulado da PGD de Lisboa, a obra que modifica a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício pede autorização prévia da assembleia, por maioria de dois terços do valor do prédio ^{[1] [2]}. A Marta administra um prédio em Campo de Ourique. O pedido da Inês, sala para a rua, quarto para o poço, chega-lhe como "é só um aparelho". Não é. É uma alteração que a fachada vai mostrar, e o aparelho certo sem ata é um aparelho que não se instala.

O que o Código Civil diz, e o que não diz

O artigo 1422.º, n.º 2, alínea a), veda ao condómino prejudicar, com obras novas ou falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício. O n.º 3 abre uma porta condicional: essas obras podem fazer-se com autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. A citação que cabe neste guia, com menos de cinquenta palavras, é essa porta.

As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

O código não diz "unidade exterior de ar condicionado". Diz linha e arranjo estético. Uma caixa branca na empena, uma grelha virada ao poço, um tubo à vista na fachada de cantaria, são factos que a assembleia qualifica. A redação não substitui essa qualificação por uma frase do tipo "o aparelho é sempre de fruição exclusiva e portanto livre". Essa frase perde o n.º 3. Também não diz o contrário absoluto, que toda a condensadora é parte comum. O acórdão do Tribunal da Relação do Porto lembra a distinção: o 1422.º, n.º 2, alínea a), foi lido para obras na fracção, e as inovações nas partes comuns chamam o 1425.º ^[3]. Uma marquise no terraço, no caso, não passava sem a maioria. Uma condensadora fixada na parede mestra pode ser argumentada como obra da fracção que fere o arranjo, ou como inovação na parte comum. Nos dois quadros há maioria qualificada no texto que o acórdão aplica. Para a Marta, a consequência operacional é uma: não deixa furar com uma conversa de patamar.

Dois terços do valor do prédio não é dois terços dos presentes nem a maioria simples de uma assembleia mal convocada. A permilagem está no título. A Marta soma as permilagens dos votos favoráveis e só escreve "aprovado" se a soma chegar aos dois terços. Um condómino com uma fracção grande pesa mais do que três fracções pequenas. Esconder isso no anúncio "a maioria concordou" é o erro que depois se discute em tribunal, e o acórdão citado mostra que esses litígios existem para obras bem mais visíveis do que um aparelho.

O pedido da Inês em cima da mesa da Marta

O pedido útil traz quatro coisas. O sítio, com fotografia e com a distância ao vão vizinho. O número de unidades exteriores, não "as que forem precisas". O destino dos condensados, porque um tubo a pingar sobre o patamar é uma obra diferente de um tubo até ao ramal. E o compromisso de repor o revestimento se a máquina sair. A Marta não avalia o SEER. Avalia se a fachada aguenta a deliberação. O SEER fica no guia de escolha. A carga do quarto e da sala fica no cálculo em BTU e na calculadora. Misturar "a vizinha também tem" como argumento jurídico é fraco: uma obra anterior sem ata não cria um direito, e uma obra anterior com ata pode ter autorizado outro sítio.

A segunda exterior no poço é o ponto em que a redação toma partido. Mesmo que a maioria de dois terços aparecesse, um poço com quarto alheio à distância de uma conversa é um mau sítio. A etiqueta declara decibéis de ensaio, não o nível nessa janela. A Marta pode recusar pôr esse sítio à votação como se fosse neutro, e explicar porquê. Não está a substituir a assembleia. Está a não transformar a convocatória num formulário em branco.

A camada municipal não é a ata

O RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, consultado a 6 de novembro de 2026, é o regime da urbanização e da edificação ^[4]. Diz quando uma operação urbanística depende de controlo prévio. Não traz, no uso que esta página faz dele, uma frase "o ar condicionado na fachada de Lisboa está isento". Os municípios concretizam. A Câmara Municipal de Lisboa pode exigir comunicação, licença ou nada, conforme o regulamento e o tipo de obra, e essa frase condicional é o máximo que a redação assina sem citar o artigo municipal. Quem escrever "em Lisboa nunca é preciso obra" está a inventar. Quem escrever "em Lisboa é sempre licença" também. O passo é perguntar ao município com o desenho do sítio, em paralelo com a ata, e não depois do furo.

A ordem que a Inês segue é ata e câmara antes do sinal ao instalador. O razoado do custo não tem uma linha "risco de ter de repor a fachada" porque esse risco não se compra com uma verba pequena. Ou os dois papéis existem, ou a obra fixa não começa. O portátil fica como alternativa explícita, com a eficiência pior que o comparativo mostra, e não como ameaça aos vizinhos.

Há prédios com regulamento que já diz onde a exterior pode ficar: no tardoz, abaixo de uma cota, com grelha de uma cor. Se esse regulamento foi aprovado com a maioria que a lei pede, o pedido da Inês ou cabe nele ou não cabe. A Marta não reabre o regulamento por um aparelho. Se o regulamento é omisso, a assembleia deste pedido é que tem de atingir os dois terços. "Sempre se fez" não é regulamento.

A convocatória que a Marta escreve

A convocatória nomeia a fracção, o sítio da exterior, o número de máquinas e o facto de se pedir autorização para obra que pode modificar o arranjo estético, ao abrigo do artigo 1422.º, n.º 3, ou, se o parecer jurídico do prédio enquadrar a parede como parte comum a inovar, do artigo 1425.º. Não diz "obras de fruição". A ordem de trabalhos vaga produz uma ata vaga, e uma ata vaga não protege ninguém quando o vizinho do poço reclama.

1. Ler o título constitutivo e o regulamento, se houver, e sublinhar o que já estiver decidido sobre fachada.
2. Pedir à fracção fotografia, sítio, número de exteriores e destino dos condensados.
3. Recusar incluir um poço junto a quarto alheio como se fosse igual à fachada da rua.
4. Convocar com a maioria exigida escrita na ordem de trabalhos: dois terços do valor do prédio.
5. Na acta, registar permilagens a favor, contra e abstenção, e o sítio aprovado, não apenas "aprovado".
6. Dizer à fracção que a câmara é outro pedido, e que o instalador só marca depois dos dois.
7. Arquivar a ata com o desenho. Sem desenho, a frase "na fachada" autoriza qualquer furo.

O passo 5 é o que os tribunais acabam por ler. Uma acta que diz "aprovado por maioria" sem permilagem não demonstra os dois terços. A Marta faz a soma na sala e escreve os números. O passo 7 evita que o instalador escolha o poço porque a rua nesse dia está ocupada. O sítio aprovado é o sítio, não uma sugestão.

O que a Inês leva à loja depois da ata

Se a ata aprovar uma exterior na rua e calar o poço, a encomenda da sala de 12 000 BTU/h pode avançar e o quarto fica de fora até haver outro sítio ou um portátil. Se a ata for negativa, a loja não tem um argumento técnico que vença a maioria. O SEER não se impõe ao código. Se a ata for omissa no sítio, a Inês volta à Marta antes de pagar: uma autorização sem sítio não é a autorização que a lista pede. Esta sequência é chata de propósito. É mais curta do que tirar uma máquina em setembro porque a assembleia de outubro a mandou remover.

A redação não acompanha o processo da Inês como se fosse cliente, nem publica o resultado de uma assembleia real. O caso é o desenho do pedido. Campo de Ourique entra porque é um tecido de fachadas onde o arranjo estético não é abstracto: a cantaria vê-se da rua. O mesmo artigo do código aplica-se a um prédio de 1998 com fachada de placa, mas o "arranjo" que a assembleia discute é outro. A maioria não muda com o revestimento. Muda a fotografia que vai anexa à ata.